Здравейте!
Решили сме да рефинансираме ипотечния си кредит (35 000 лв.), който изтеглихме преди 2 г. от Уникредит Булбанк с променлива лихва 6.45 %, която се формира от твърда надбавка + 3м Софибор. В момента е паднала на 5,9 %, но понеже вече е 4,8 % ни предлагат предоговаряне на лихвата, което ще ни струва 350 лв. (Започнаха от 700 лв. и намалиха на 350) + 90 лв. (увеличаване на месечната вноска), или общо 440 лв. за предоговарянето.
Това ме накара да проверя условията и на другите банки и открихме много по-изгодни условия, но дилемата е голяма.
В ЦКБ ни предлагат да поемат първоначалните разходи за вписване на ипотеката и безплатна имуществена застраховка, също така не са отежнени с много такси. НО техният променлив процент 3,7% се формира от: Приложен референтен лихвен процент (ПРЛПИП) 3,5 % + твърда надбавка 0,2%. Обясниха ни, че въпросният ПРЛП е обвързан с ОЛП на БНБ, но не е изцяло зависим от него, а и от самата банка в случай, че нейното финансово състояние се влоши...
Другият вариант с най-ниски разходи от проверените е на Про кредит банк. Предлагат променлива лихва от 3,5%, която се формира от: твърда надбавка 3% + 6м EURIBOR ( като минималния праг е 3,5%). Подчертавам, че заемът ни е в Лева, но те ни обясниха, че пак ползват EURIBOR, а не SOFIBOR. Също така имат повече такси, като актуализация на оценката на всеки 3 г. по 140 лв., такса за разглеждане на документи за кандидатстване за кредит, такса за документи за вписване на ипотека, таксата за месечното обслужване на сметката е по-висока... И в крайна сметка въпреки, че Прокредит са с по-нисък лихвен процент, техният ГПР е по-висок от този на ЦКБ! От своя страна пък ЦКБ поемат първоначалните ни разходи и нямат излишни такси, но пък са с ПРЛП.
На Райфайзен също не са лоши условията: фиксирана лихва от 3,95 % за първите 5 г., а след това твърда надбавка 3,7 % + 6м SOFIBOR. Но на Прокредит твърдата надбавка е 3% + 6м EURIBOR.
Та, интересува ме, кой е по-добрият вариант: кредит с по-големи първоначални разходи и лихва обвързана с 6м Софибор или 6м Юрибор при положение, че заемът е в Лева, или пък кредит с по-нисък ГПР, но лихва обвързана ПРЛП зависим от ОЛП и самата банка?
Благодаря предварително за отделението време и внимание!

Редактирано от потребител 24 ноември 2016 г. 0:13:45(UTC)  | Причина: Правописна грешка и допълнения

Благодаря Ви за отговора!
Наистина разликите в крайната сума, включваща всички разходи,лихви,такси не е голяма. На ЦКБ са с около 1 300 лв. по-малко ( около 530 лв. за вписване на ипотека, 700-800 лв по-малко лихви и такси).
Но моето притеснение е относно формирането на тяхната променлива лихва 3.7% -Приложен референтен лихвен процент 3,5% + твърда надбавка 0,2%. Притеснява ме прозрачността на ПРЛП, уж е зависим от ОЛП на БНБ, но и от самата банка ... не знам до колко банката би си позволила да си "играе" с този процент или дали има право.
На Прокредит разходите и таксите са по-големи, но лихвата им (3,5%)
формирана по този начин: твърда надбаква 3% + Юрибор, не е ли по-прозрачна и по-сигурна в годините напред?
Хубав ден!

Редактирано от потребител 24 ноември 2016 г. 9:23:43(UTC)  | Причина: Правописна грешка

Честно да си призная тук вече не ми е много ясно!
Интересува ме кой от двата варианта е по-сигурен и по-малко рисков ПРЛП или Юрибор?
Някак си Юрибор мога да го следя и сама да си изчисляван лихвата към дадения период, а ПРЛП изисква много повече проучвания.

Здравейте,
В приблизителен вид изчисленията на база данните, които сте дали, биха изглеждали така :
Банка;Лихв.%; Такса; Нот.такси; Срок в години; Мес.вноска; Общо платена сума за периода
Уникредит
4,80% Такса 440,00 лв.;15 год; мес.вноска : 273,15 лв.; Общо платена сума 49 607,00 лв.
Райфайзен - 5 год.
3,95%; Нот.такса 530,00 лв.; 5год; мес.вноска: 258,01 лв.; Общо платена сума 16 010,60 лв.
Райфайзен - 10 год.
4,05%; 10год; мес.вноска 259,27 лв.; Общо платена сума 31 112,40 лв.
Прокредит
3,50 %; Такса 700,00 лв.; Нот.такса: 530,00 лв.; 15год.; мес.вноска :250,21 лв.; Общо платена сума 46 267,80 лв.
ЦКБ
3,70%; 15 год; Мес.вноска : 253,66 лв.; Общо платена сума : 45 658,80 лв.

Форматирането на страницата не ми позволява да го представя в табличен вид.

Тъй като не уточнявате каква месечна вноска желаете и/или за какъв срок да е кредита, избрах за примера срок от 15 години с приблизителна месечна вноска 250-260 лв.
Не са взети предвид Застраховка Имот, която е задължителна и Застраховка Живот ( опционална).
Може да е пропуснат някой детайл , но идеята за сравнение е такава .
Можете да си дооформите информацията ако имате допълнителни данни, които не са включени в изчисленията.
Както се вижда, най-неизгодният вариант е да останете в Уникредит.
Относно изборът между ПРЛП и лихвен % , формиран на база SOFIBOR/EURIBOR – двата лихвени процента в момента са близки и ако ПРЛП стигне стойности, които са неконкуренти спрямо пазарните, формирани чрез SOFIBOR/EURIBOR, то:
1. Този продукт не би имал търсене, тъй като потребителите ще избират по-изгодния вариант ако той съществува.
2. Бихте могли да рефинансирате в друга банка. Няма да е приятно и ще е свързано с административна работа и финансови разходи по прехвърляне на кредита, но не е ситуация без изход, стига изчисленията да показват, че е финансово оправдано да се направи.
Тук виждам, че се повтарям с отговора преди мен

Редактирано от потребител 24 ноември 2016 г. 14:02:22(UTC)  | Причина: Не е посочена

В ЦКБ с така формирането на лихвата, поемате освен пазарния, системния, валутния и всички други рискове включително и риска от фалит на държавата. Не е и много коректно изчислението на лихвата с Юрибор при положение, че теглите кредит в лева, тъй като обвързват привличането на левов ресурс със обема на сделките в евро. При всички положения Софибор и Юрибор като индекси за изчисление са по-добра алтернатива от РЛП. Според мен задължително разгледайте и други оферти на пазара и в никакъв случай не гледайте формирането на лихвата и нейния размер /като цифра/ изолирано от всички други условия по договора кредит. Обърнете внимание и на праг на нарстване на лихвата, случаите, които водят до нейната промяна, приемат ли за нула спада на индекса, случаите на просрочие, застраховките, добавените продукти. В Прокредит освен таксата за управление на сметка има и минимален блокиран остатък от 250 лв.

Здравейте отново и да отговоря конкретно на оперативните Ви въпроси:
- Праг на нарастване на лихвата е онази стъпка, която е приела банката за промяна. Например ако банката е избрала стъпка на промяна 0,3% при промяна по-голяма от тази стъпка ще настъпи промяна на Вашия лихвен процент. Ако промяната е по-малка от определената стъпка, лихвата ще остане същата до следващото засичане (проверка). Тези стъпки са различни за банките, както и периода на проверка на индексите. Някои банки нямат стъпка, а директно променят променливата част на лихвата при всякаква промяна. Тя може и да е надолу. До определени граници.
- Минимален блокиран остатък означава, че във вашата разплащателна сметка не може да има по-малко от тази сума – неснижаем остатък е другия термин за това. Ако имате 300.00 лв банката ще Ви каже, че на разположение имате само 50.00 лв.
Хубав ден!