Здравейте,


Не е задължително да сте избрал имота, за да започнете да разглеждате условията на банките. Дори е препоръчително да се поинтересувате как кредитира всяка банка преди да сте избрал имот тъй като когато вече сте избрал имот, ще бързате да финализирате сделката и няма да имате време да огледате и обмислите офертите на различните банки. Добре е след проучване на пазара, да се ориентирате към една-две или най-много пет банки, според това, чия оферта е най-добра и подходяща за Вашето търсене. И след по-детайлно разглеждане на условията им да вземете окончателно решение с коя искате да работите. Банка, която ще даде най-добра оферта за Вас може да не е най-подходяща за друг и обратното. Всичко зависи от профила на клиента - възраст, доходи, трудова заетост, сектор на дейност, длъжност, семейно положение, текуща задлъжнялост, самоучастие, етап на завършеност на имота, вид на имота / ателие, апартамент, къща, панел, тухла / и други фактори, които анализира банката, когато Ви прави оферта.

Да обиколите всички банки, да вземете оферта от всяка от тях и след това да сравните условията по всички оферти, за да изберете най-добрата, би отнело доста голям ресурс като време.

В случай, че се обърнете към кредитен консултант, той може да направи пълен анализ на Вашия профил, да използва по най-добър начин предимствата Ви, за да Ви намери най-добрите оферти според Вашата ситуация, да Ви договори индивидуални условия и да Ви обясни целия процес по покупко-продажбата и кандидатстване за кредит.

Ще Ви калкулира всички съпътстваши разходи по сделката, ще Ви съдейства за необходимите документи и при евентуални проблеми - ще Ви помогне да ги решите.
С помощта на кредитния консултант ще имате постоянна връзка с банката, която разглежда кредита Ви и ще знаете винаги на какъв етап е. Консултантът ще съдейства и за по-бързото разглеждане на документите Ви.
Услугата е безплатна за клиента.
Повече може да разберете тук : www.creditland.bg


И това може да направите за Ваше успокоение. Някои банки не правят предварително одобрение. При други то е валидно за един, три или шест месеца. Ако в този период не сте избрали имот, може след изтичането му, да кандидатствате отново и пак да получите предварително одобрение.



Въпросът Ви е много хубав и това, че отрано сте замислил как да подходите, ще Ви е от полза.
По-подробни и компетентни разяснения по целия процес може да Ви даде кредитен консултант.

Редактирано от потребител 31 януари 2021 г. 0:09:48(UTC)  | Причина: Не е посочена

Да, прави се оценка на кредитоспособността на клиента. В окончателна фаза не би следвало да има промяна, ако са се запазили същите характеристики на профила на клиента - доходи, задлъжнялост, самоучастие.
Може да има промяна в окончателна фаза, ако има промяна в политиката на банката.
Пример - преди обявяване на извънредното положение във връзка с Ковид през март 2020 г , имахме клиенти с предварително одобрение на база доходи. Но след въвеждане на извънредното положение , банките определиха някои сектори като засегнати и обявиха, че няма да кредитират служители в тези сфери - ресторантьорство, хотелиерство, туризъм, пътнически превози и други.
В този случай предварителното одобрение на всички хора, работещи в тези сектори - отпадна. Или им се поиска солидарен съдлъжник, работещ в незасегнат сектор, за да им бъде отпуснат кредит.

Ако имате :
- високи официални доходи
- работите в незасегнат от Ковид сектор,
- нямате други кредити
- нямате лоша кредитна история по минали или настоящи кредити
- имате достатъчно самоучастие

няма смисъл от предварително одобрение.

Но все пак, щом нямате опит в процедурата по ипотечен кредит, може да направите такова предварително одобрение за Ваше спокойствие.
От една страна ще имате спокойствието, че сте одобрен поне от една банка, от друга - ще Ви е ясно как протича.
Ще имате конкретни одобрени параметри като : лихва, застраховки, такса по разплащателна сметка , процент на финансиране спрямо пазарна оценка, изисквания за кредитна карта и други свързани продукти, общ разход по кредита /общо върната сума/ и после ще може да сравнявате условията на тази банка с други оферти.
Предварителното одобрение е безплатно. Изисква се само да подберете банка и да отделите час -два за попълване на документи в клона. Ще имате отговор до 3 работни дни.

Одобрението не Ви задължава да изтеглите кредита.

Може впоследствие кредитът Ви да е от съвсем друга банка, ако сте намерили по-добро предложение.



Зависи от кой момент следим времето.

Имате една седмица /пет работни дни / за пазарна оценка. В случай, че днес изберете оценител, най-рано утре да отиде на оглед и има три дни , за да изготви доклада и да го изпрати на банката. Това са пет работни дни.

Да уточним, че за да възложите оценка, трябва да сте избрал банка, защото оценка се прави за конкретна банка, по съответната методология.

Ако през това време продавачът действа с документите на имота и неговите, може да се спести време да се движат паралелно : пазарна оценка и документи на имота.

Въпросът е, че често купувачът чака да излезе пазарната оценка, за да види на какъв кредит може да разчита и едва тогава влиза в предварителен договор с продавача.
А продавачът от своя страна не вади документи на имота, ако не е сключил предварителен договор , с който купувачът да е показал своя ангажимент към сделката.

От страна на продавача се изискват :

Данъчна оценка, схема от кадастър и удостоверение за липса на тежести върху имота.
Лично за него - семейно положение и удостоверение за липса на задължения към държавата.
Ако имотът е придобит по наследство - удостоверение за наследници.

За купувача - само семейно положение и удостоверение за липса на задължения към държавата.

Семейното положение и удостоверение за липса на задължения към държавата се вадят сравнително бързо. Частен случай - да излязат задължения към държавата, да трябва да се плащат или да се борят по давност или вече са платени, но не е отразено плащането и може да отнеме време да се изчисти този въпрос - както за купувач, така и за продавач.

Документите на имота могат да бъдат бързи / за три дни / или обикновени /за седем работни дни/. Бързите са по-скъпи и съответно зависи от продавача как ще ги пусне.

Ако примем, че сме входирали всички документи - на купувач, продавач, на имот и пазарна оценка - имате 3-4 дни за правно становище и 3-4 дни за окончателно одобрение.
Следва : 2 дни за изготвяне и подписване на договор, сделка при нотариус и три дни след нотариуса - се вади ново удостоверение за тежести, което след като се представи пред банката, се отпуска кредита по сметка на купувача и директно се превежда от там по сметка на продавача.
Т.е - от представяне на всички документи в банката и в случай, че от банката не поискат нищо допълнително /което рядко се случва/ до усвояване - 3 седмици в най-добрия случай.
И с пазарната оценка - 4 седмици.
За ипотечен кредит минималният срок е един месец.

Поздрави,

Редактирано от потребител 02 февруари 2021 г. 20:55:49(UTC)  | Причина: Не е посочена

Здравейте,



Заложете поне два месеца до усвояване в предварителния договор, за да сте спокоен.



Зависи от банката, която сте избрали и дохода, който имате.

Някои банки работят с осигурителния доход, който виждат в НОИ, приспадат около 22% за лични осигуровки и данък общ доход, за да получат нетния доход.
Или вземат разпечатка от банковата ви сметка 6 месеца назад, където се вижда размерът на постъпилата заплата.

Но в случаите , когато сте осигурен на максималния осигурителен праг - 3 000 лв., а имате нетен доход над 2 300 лв - банката може да направи проверка в НОИ как ви осигуряват, но няма как да знае колко е нетния ви доход, защото вижда само осигурителния доход.
Тогава ще трябва да удостоверите нетния с бележка от работодател.
И да, може би ще го удостоверите и на предварително, и след това на окончателно одобрение, за да докажете, че все още е в същия размер и няма промяна.
Не е само до доказване на размера на доходите - в бележката, която банката ще поиска работодателят да ви попълни има текстове : дали сте на срочен ТД, дали сте в предизвестие за напускане, дали доходите се формират само от основна заплата или има и бонуси....


В България липсата на кредитна история е неутрален фактор - нито в плюс, нито в минус спрямо профила на клиента.
Само лоша кредитна история може да повлияе на одобрението в негативна посока.

С риск аз да стана досадна :) - изберете си кредитен консултант, който ще бъде до вас и ще отговаря на въпросите ви на всеки етап от процеса.
Защото всичко, което обсъждахме досега е само минимална част от цялата процедура и въобще не изчерпва всички възможни варианти на покупка на имот с ипотечен кредит. Това са само някакви общи положения, а всеки случай е частен и различен.
Ако имате някакви проблемни моменти, консултантът ще ви помогне да ги решите. Ако пък профилът ви е от най-желаните от банките, консулатантът ще ви намери най-добрата оферта и ще ви договори по-добри условия, от тези , които сам бихте си договорили.